Prodej družstevního bytu: čtyři situace, ve kterých se obchod zadrhne
Družstevní byt se na první pohled prodává stejně jako jakýkoli jiný. Inzerát, prohlídky, zájemce, smlouva. Rozdíl se ukáže až ve chvíli, kdy je na stole konkrétní kupující a začne se řešit, jak peníze a byt bezpečně vyměnit. Tam se družstevní převod chová jinak než prodej bytu v osobním vlastnictví a tam také většina komplikací vzniká.
Ve své praxi v Praze a okolí se opakovaně setkávám se čtyřmi situacemi, které dokážou jinak hladký prodej zastavit na týdny nebo úplně.
1. Nesplacená anuita, o které prodávající neví nebo ji neumí vysvětlit
U řady družstevních bytů z devadesátých let a privatizovaných domů stále běží splácení původního úvěru družstva, takzvaná anuita. Prodávající ji často vnímá jako součást nájmu a vůbec si neuvědomí, že je to závazek, který přechází na kupujícího.
Kupující se o tom dozví zpravidla až z vyúčtování nebo z dotazu na družstvo. V tu chvíli chce buď slevu ve výši zbývající anuity, nebo požaduje její doplacení před převodem. Obojí je legitimní, ale pokud to padne na stůl až po dohodě o ceně, prodávající vyjednává z nejhorší možné pozice.
Správný postup je zjistit výši nesplacené anuity hned na začátku, započítat ji do nabídkové ceny a kupujícímu ji aktivně vysvětlit. Číslo, které sami přinesete, je argument. Číslo, které kupující objeví, je páka.
2. Družstvo, které s převodem nespěchá
Převod družstevního podílu nepotvrzuje katastr, ale družstvo. A družstvo je spolek lidí, kteří mají své schůze, svou lhůtu na odpověď a své stanovy. Některá družstva vyřídí převod do týdne. Jiná potřebují rozhodnutí představenstva, které se schází jednou za dva měsíce, chtějí nového člena osobně představit nebo požadují poplatek, o kterém se v inzerátu nemluvilo.
Nejhorší varianta je, když se tohle zjistí až s podepsanou smlouvou a kupujícím, který má termín stěhování. Proto patří prostudování stanov a telefonát na družstvo na úplný začátek prodeje, ještě před inzercí. Prodávající tak od první prohlídky ví, jak dlouho převod potrvá a co bude družstvo chtít. Tahle informace šetří nervy oběma stranám a zájemce, který ji dostane rovnou, se nelekne.
3. Kupující s hypotékou
Zájemce má byt rád, cena sedí, ale financuje ho hypotékou. A tady se okruh možností zužuje. Družstevní podíl nelze zastavit stejně jako byt v osobním vlastnictví, banky k němu přistupují různě a část z nich ho nefinancuje vůbec. Řešení existují, například zástava jiné nemovitosti, předhypoteční úvěr nebo dohoda o převodu do osobního vlastnictví, pokud ho družstvo plánuje. Každé z nich ale má jiný časový průběh a jinou míru rizika pro prodávajícího.
Prodávající, který si tohle neuvědomí předem, může strávit dva měsíce s kupujícím, kterému banka nakonec úvěr nedá. Mezitím inzerát stojí, cena v očích trhu stárne a další zájemci odešli jinam. Dobrá praxe je ověřit způsob financování dřív, než se podepíše rezervace, a nastavit rezervační podmínky tak, aby zmařené financování neznamenalo pro prodávajícího ztrátu.
4. Úschova peněz bez katastru jako pojistky
U bytu v osobním vlastnictví funguje vkladové řízení na katastru jako přirozená pojistka. Peníze leží v úschově, dokud katastr nezapíše nového vlastníka. U družstevního podílu žádný katastr není. Okamžik, kdy kupující skutečně získá práva k bytu, je okamžik, kdy družstvo převod vezme na vědomí nebo ho schválí.
Na to musí být úschova postavená. Podmínkou pro uvolnění peněz nemůže být zápis do katastru, ale konkrétní potvrzení družstva. Pokud smlouvu o převodu napíše někdo, kdo běžně řeší jen osobní vlastnictví, tahle podmínka tam často chybí nebo je formulovaná tak, že ji nelze splnit. Peníze pak visí v úschově a obě strany se dohadují, kdo má co dodat.
Co z toho plyne pro prodávajícího
Družstevní byt není horší zboží. Jen má jiná pravidla a většina problémů vzniká z toho, že se na něj aplikují postupy platné pro osobní vlastnictví. Všechny čtyři situace výše mají společné jedno: dají se vyřešit, ale jen pokud se o nich ví před inzercí, ne po podpisu.
Pokud družstevní byt prodáváte, přečtěte si kompletní průvodce převodem družstevního podílu, kde je krok za krokem popsán celý průběh převodu včetně ceny a daní. A pokud váš případ obsahuje některý z háčků popsaných v tomto článku, vyplatí se oslovit makléře, který družstevní převody řeší pravidelně a nevyhýbá se jim. Jindřich Svoboda se na prodej bytů a domů v Praze a okolí specializuje a družstevní byty včetně těch komplikovaných patří k běžné části jeho práce.
Líbil se vám článek?
Sdílejte ho dál. Třeba pomůže nebo inspiruje i někoho dalšího.
